Η... καθίζηση των ακινήτων

 Κυριακή, 16 Αυγούστου, 2015

Του Μάκη Αποστόλου

«ΠΑΓΩΜΑ» ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ

Σε κατάσταση ύφεσης εκτιμάται ότι θα παραμείνει η αγορά ακινήτων τουλάχιστον και για τα επόμενα 2-3 χρόνια.

Σε αυτό το συμπέρασμα συγκλίνουν όλες οι τελευταίες μελέτες από αναλυτές του κλάδου, οι οποίοι θεωρούν ότι τα νέα σκληρά μέτρα λιτότητας που θα εφαρμοστούν στο πλαίσιο της νέας συμφωνίας της χώρας μας με τους πιστωτές της θα έχουν αρνητικές επιπτώσεις και στον... πολύπαθο κλάδο των ακινήτων.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το μηνιαίο δελτίο οικονομικών εξελίξεων του ΚΕΠΕ, η συρρίκνωση του αριθμού των συναλλαγών επί των οικιστικών ακινήτων θα συνεχιστεί καθ' όλη τη διάρκεια του 2015, καθώς αναμένεται να αντικατοπτριστούν και στις αγοραπωλησίες ακινήτων οι αρνητικές επιπτώσεις της τραπεζικής αργίας και των περιορισμών στην κίνηση των κεφαλαίων (capital controls), της αναβολής της μείωσης των αντικειμενικών αξιών και της διατήρησης του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ENΦIA) τόσο για το οικονομικό έτος 2015 όσο και για το 2016.

Βουτιά 
Χαρακτηριστικό της κατάστασης που επικρατεί στην αγορά είναι πως προ κρίσης, το 2007, είχαν πραγματοποιηθεί στη χώρα μας 148.125 συναλλαγές επί κατοικιών, ενώ πέρυσι οι αντίστοιχες συναλλαγές μόλις που ξεπέρασαν τις 17.000, με το α' εξάμηνο του 2015 να σημειώνεται νέα πτώση της τάξης του 24% περίπου. Στο ίδιο μήκος κύματος κινείται και έκθεση της GLP Values, η οποία σημειώνει πως η αγορά ακινήτων έχει εισέλθει σε έναν νέο κύκλο περαιτέρω πτώσης των αξιών, καθώς η εφαρμογή του τρίτου προγράμματος αναμένεται σύμφωνα με εκτιμήσεις της Κομισιόν να συρρικνώσει το ΑΕΠ της χώρας αθροιστικά κατά 5,75% τη διετία 2015-2016 και την αγορά κατά 12%-18% επιπλέον.

Τέλος, στην τελευταία έρευνα συγκυρίας για την ελληνική κτηματαγορά, που πραγματοποίησε η επιστημονική ομάδα υπό τον κ. Επαμεινώνδα Πανά, τέως καθηγητή του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, και η οποία αφορά το δεύτερο εξάμηνο του 2015, το 40% των επαγγελματιών του κλάδου αναμένει περαιτέρω επιδείνωση των συνθηκών στην αγορά κατοικίας.

• 25% υποχώρησαν οι τιμές κατά την εφαρμογή του δεύτερου προγράμματος (2012-2014). Με νέα συμφωνία θεωρείται λογική μια περαιτέρω μείωση σε ποσοστό 12%-18% κατά μέσο όρο.
• 24% μειώθηκαν οι αγοραπωλησίες το πρώτο εξάμηνο του 2015 σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό. Το 2007 οι συναλλαγές επί κατοικιών ήταν 148.125, ενώ πέρυσι μόλις που ξεπέρασαν τις 17.000.

«Στον πάγο» η αγορά για τουλάχιστον 2 έως 3 χρόνια

Σε έναν νέο κύκλο περαιτέρω υποχώρησης των αξιών έχει μπει πλέον η εγχώρια αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με έκθεση της GLP Values, η εφαρμογή του δεύτερου προγράμματος (2012-2014) μείωσε τις τιμές των ακινήτων κατά ένα μέσο ποσοστό που κυμάνθηκε στο εύρος του 22%-25%.

Με την εξειδίκευση των νέων μέτρων στο πλαίσιο της νέας συμφωνίας, θεωρείται λογική μία νέα περαιτέρω υποχώρηση των τιμών σε ποσοστό 12%-18% κατά μέσο όρο ανάλογα με την κατηγορία και τα επιμέρους χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου.

Για παράδειγμα στα οικιστικά ακίνητα η πτώση των τιμών μπορεί να κινηθεί προς το άνω εύρος του 18% λόγω του μεγαλύτερου όγκου πωλητών που θα καταγραφεί συγκριτικά με τους αντίστοιχους ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων.

Σύμφωνα με την εταιρεία, οι αγοραστές θα μειώσουν περαιτέρω την τιμή διαπραγμάτευσης, αφού ήδη έχει σωρευθεί μια πρόσθετη περίοδος αβεβαιότητας της τάξης των 7 μηνών από την ημερομηνία προκήρυξης εκλογών μέχρι σήμερα.

Παράλληλα επισημαίνεται η περιορισμένη ρευστότητα που διαθέτουν οι πρωταγωνιστές και της αγοράς αυτής λόγω και της διατήρησης της ισχύος των capital controls, καθώς και η αναβολή της μείωσης των αντικειμενικών αξιών με την ταυτόχρονη διατήρηση του ΕΝΦΙΑ για το 2015 και 2016.

Εφόσον η πρόβλεψη αυτή επιβεβαιωθεί, ο κ. Τάσος Τσομπανίδης, εκπρόσωπος της GLP Values, εκτιμά ότι «η συνολική κάμψη στην αγορά κατοικίας, έπειτα από τρία διαδοχικά μνημόνια αναμένεται να προσεγγίσει το 60%».

Αξίζει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με το τελευταίο στατιστικό δελτίο οικονομικής συγκυρίας της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2007 είχαν πραγματοποιηθεί στη χώρα μας 148.125 συναλλαγές επί κατοικιών, ενώ πέρυσι οι αντίστοιχες συναλλαγές μόλις που ξεπέρασαν τις 17.000 (-30% από το 2013).

Αξιοσημείωτο είναι επίσης ότι στα δύο τελευταία τρίμηνα του 2014 είχε εμφανιστεί αύξηση για πρώτη φορά μέσα στην ύφεση, ωστόσο η προκήρυξη πρόωρων εκλογών άλλαξε την εικόνα.

Με το αριστερό
Σε ό,τι αφορά στη φετινή χρονιά, το α' εξάμηνο του 2015 ξεκίνησε με μία νέα πτώση της τάξης του 23,6% συγκριτικά με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, καθώς οι συναλλαγές ανήλθαν σε 6.102 από 7.993 το α' εξάμηνο του 2014.

Σχετικά με τις τιμές των ακινήτων, με βάση τα στοιχεία που συγκέντρωσε η ΤτΕ από τα πιστωτικά ιδρύματα, εκτιμάται ότι το β΄ τρίμηνο του 2015 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο μειωμένες κατά 5,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2014, ενώ για το σύνολο της περσινής χρονιάς οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,5%.

Πιο αναλυτικά, η μείωση των τιμών ήταν 7,1% για τα «νέα» διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) και 4,7% για τα «παλαιά» (ηλικίας άνω των 5 ετών), ενώ για το σύνολο του 2014 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 6,6% και 8,1% αντίστοιχα. Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων το β΄ τρίμηνο του 2015 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2014 ήταν 5,2% στην Αθήνα, 8,2% στη Θεσσαλονίκη, 7,1% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 4,0% στις λοιπές περιοχές της χώρας.

ΕΡΕΥΝΑ
Πλήρης η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας

Την ίδια στιγμή, έρευνα που πραγματοποίησε η επιστημονική ομάδα του τέως καθηγητή του Οικονομικού Πανεπιστημίου, Επαμεινώνδα Πανά, δείχνει ότι η κρίση στην κτηματαγορά θα διαρκέσει από ένα έως τρία χρόνια.

Αυτό πιστεύει σχεδόν το 95% των ειδικών του κλάδου που ρωτήθηκαν στη δημοσκόπηση, η οποία κατέδειξε και ένα ακόμη εντυπωσιακό στοιχείο: την πλήρη κατάρρευση και της οικοδομής. Με βάση τον όγκο, για να φτάσει η σημερινή ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο επίπεδο του έτους 2005, θα πρέπει να αυξηθεί κατά 626,8%.

Οπως αναφέρει ο κ. Πανάς, οι βασικές αιτίες του κραχ είναι η αύξηση της ανεργίας και η σημαντική φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων. «Γεγονός είναι ότι οι πρακτικές που εφαρμόζονται ειδικά στην κτηματαγορά, με διάφορους φόρους, δεν την τονώνουν, αλλά αντίθετα την οδηγούν σε κατάρρευση. Γίνεται κατανοητό ότι η κρίση στην αγορά ακινήτων αποτελεί τη χειρότερη κρίση που αντιμετώπισε ποτέ τα τελευταία μεταπολεμικά χρόνια η ελληνική κτηματαγορά. Ομως, η κρίση αυτή της κτηματαγοράς επηρεάζει έντονα την πραγματική οικονομία, τις επιχειρήσεις οικοδομικών υλικών και τους εργαζόμενους στην κτηματαγορά».

Νέα υποχώρησηΣυγκεκριμένα, το 64,3% των ειδικών «βλέπει» χαμηλότερες πωλήσεις κατοικιών σε σχέση με πριν από έξι μήνες, ενώ ανάλογη προβλέπεται ότι θα είναι και η πορεία των τιμών.

Ειδικότερα, το 75,2% των επαγγελματιών του κλάδου αναμένει περαιτέρω υποχώρησή τους έως το τέλος του έτους. Μάλιστα, από αυτούς που προβλέπουν πτώση των τιμών, ένα σημαντικό ποσοστό της τάξεως του 13,8% αναμένει απότομη μείωσή τους, ενώ το 22% προβλέπει σταθεροποίηση των τιμών στο σημερινό τους επίπεδο.

Από πλευράς ζήτησης για αγορά κατοικίας, περίπου τρεις στους δέκα ειδικούς θεωρούν ότι αυτή θα παραμείνει σταθερή, ενώ το 57,5% προβλέπει υποχώρηση της ζήτησης κατά το δεύτερο εξάμηνο.

Σημαντικό στοιχείο είναι και το ότι σχεδόν το 64% των ανθρώπων που δραστηριοποιούνται στην κτηματαγορά θεωρούν ότι η κρίση στην αγορά κατοικίας θα διαρκέσει από δύο έως τρία χρόνια, με ένα επιπλέον ποσοστό της τάξεως του 21,7% των ειδικών να θεωρεί ότι ο πτωτικός κύκλος θα ολοκληρωθεί εντός των προσεχών δύο ετών.

ΠΑΡΑΠΛΕΥΡΕΣ... ΑΠΩΛΕΙΕΣ
Απειλούνται τα έργα στους οδικούς άξονες

Σύμφωνα με το μηνιαίο δελτίο οικονομικών εξελίξεων του ΚΕΠΕ, ένα από τα θέματα που χρήζει ειδικής μνείας είναι τα οδικά έργα με συμβάσεις παραχώρησης. Μεταξύ άλλων επισημαίνεται πως, παρότι τον Δεκέμβριο του 2013 ψηφίστηκαν από το Κοινοβούλιο οι τροποποιημένες συμβάσεις παραχώρησης των μεγάλων οδικών αξόνων (Ιονία Οδός, Αυτοκινητόδρομος Κεντρικής Ελλάδος, Ολυμπία Οδός, Αυτοκινητόδρομος Αιγαίου, Ε-65 και ο άξονας Μορέας), σήμερα παρατηρούνται και πάλι (όπως είχε συμβεί το 2010-2011) σημαντικές καθυστερήσεις ως προς την εκτέλεση των έργων, κυρίως λόγω της στάσης των εσωτερικών πληρωμών.

Επίσης, η υποχρεωτική μεταφορά των ταμειακών διαθεσίμων στην Τράπεζα της Ελλάδος έχει επηρεάσει αρνητικά τις κατασκευαστικές εταιρείες που εμπλέκονται ως ανάδοχοι στην κατασκευή έργων της τοπικής αυτοδιοίκησης.

Επιπροσθέτως, από τον Ιανουάριο του 2015, παρατηρείται μια άτυπη στάση εσωτερικών πληρωμών του Γενικού Λογιστηρίου του Κράτους προς τους προμηθευτές του Δημοσίου (μεταξύ άλλων και των εργοληπτικών εταιρειών που εμπλέκονται ως ανάδοχοι στην κατασκευή των μεγάλων οδικών έργων παραχώρησης), η οποία εφαρμόστηκε από την ελληνική κυβέρνηση στην προσπάθεια διεκδίκησης και εξασφάλισης ευνοϊκότερων όρων αναχρηματοδότησης του δημόσιου χρέους.