Του Θεοδώρου Καλμούκου.
Αν υπάρχει κάποιος ο οποίος γνωρίζει σε βάθος και λεπτομέρειες την Αγορά Ακινήτων στην πόλη της Βοστώνης, στην περιοχή της Μασαχουσέτης, Νιου Χαμσάιρ, και γενικότερα στη Νέα Αγγλία, δεν είναι άλλος από τον κ. Βασίλη Καυκά, ο οποίος διαθέτει τριάντα δύο χρόνια πολύτιμη πείρα και γνώση.
Ζητήσαμε από τον κ. Καυκά, ο οποίος θεωρείται ως «ο κοσμήτορας των κτηματομεσιτών» να εμπλουτίσει με τις γνώσεις και την πείρα του το ανά χείρας «Περιοδικό» το οποίο έχει σαν βασικό θέμα τα ακίνητα στις ΗΠΑ, ξεκινώντας με τη βασική ερώτηση πώς είναι σήμερα η κατάσταση της αγοράς και πώλησης ακινήτων στη Μασαχουσέτη και ευρύτερα στη Νέα Αγγλία, στην οποία ο κ. Καυκάς απάντησε ως εξής:
«Η αγορά ακινήτων είναι πολύ καλή από πλευράς πωλητών. Εάν είσαι ιδιοκτήτης ακινήτου και θέλεις να πωλήσεις είσαι σε πλεονεκτική θέση γιατί οι τιμές είναι υψηλές ιδιαίτερα στην περιοχή της Βοστώνης όπου η ζήτηση είναι μεγάλη και ο αριθμός των ακινήτων που πωλούνται είναι σχετικά μικρός, οπότε έχουμε: λίγα ακίνητα προς πώληση, περισσότερους αγοραστές από τα ακίνητα και η περιοχή πολύ καλή, οπότε αυτά τα τρία χαρακτηριστικά: χαμηλοί αριθμοί διαθέσιμων ακινήτων, πολλοί αγοραστές και καλές τοποθεσίες, κι όλα αυτά τα στοιχεία έχουν ως αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων να είναι υψηλές.
Πολλαπλές προσφορές
Στην πόλη της Βοστώνης και στα κοντινά προάστια τα ακίνητα πωλούνται σε τιμή που πολλές φορές είναι μεγαλύτερη από την τιμή που το ακίνητο έχει βγει στην αγορά. Πολλαπλές προσφορές για το ίδιο ακίνητο σε πολύ μικρό χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα ένα ακίνητο να πωλείται πολλές χιλιάδες δολάρια πάνω από την τιμή που βγήκε στην αγορά».
Πιο συγκεκριμένα, ο κ. Καυκάς εξήγησε πως «διαμερίσματα μέσα στη Βοστώνη πωλούνται πάνω από 1.000 δολ. το τετραγωνικό πόδι δηλαδή πάνω από 10.000 δολ. το τετραγωνικό μέτρο. Υπάρχουν περιπτώσεις που οι τιμές φτάνουν και 15.000-20.000 δολ. το τετραγωνικό μέτρο μέσα στη Βοστώνη. Στα κοντινά προάστια οι τιμές είναι υψηλές αλλά όχι στην κλίμακα που είναι μέσα στην πόλη.
»Και εδώ όμως μιλάμε για υψηλές τιμές αφού τα διαθέσιμα ακίνητα είναι λίγα, η ζήτηση μεγάλη και η τοποθεσία καλή οπότε ό,τι βγαίνει στην αγορά σε ρεαλιστική τιμή πωλείται σε μικρό χρονικό διάστημα. Οσο μακριά από το κέντρο της Βοστώνης πηγαίνεις, οι τιμές είναι σχετικά χαμηλότερες, αλλά η αναλογία και εδώ είναι μικρογραφία της Βοστώνης, λίγες περιουσίες στην αγορά και πολλοί αγοραστές οπότε και εδώ οι τιμές είναι υψηλές σε σύγκριση με πέρυσι και τα προηγούμενα χρόνια».
«Λέγεται ότι η άνοιξη συνήθως είναι η πιο καλή εποχή για αγοραπωλησία, τι συμβαίνει φέτος;», τον ρωτήσαμε. Ο κ. Καυκάς υπογράμμισε πως «η άνοιξη είναι καλή για την πώληση κατοικιών -μονοκατοικίες, διαμερίσματα και πολυκατοικίες- για πολλούς και διαφόρους λόγους.
Συγκεκριμένα, οι γονείς θέλουν να βρουν σπίτι και να μετακομίσουν πριν αρχίσει η νέα σχολική χρονιά. Μετά από ένα χειμώνα όπως της Νέας Αγγλίας, την άνοιξη ο καιρός είναι καλύτερος, το χορτάρι, τα φυτά και γενικά η εικόνα μιας περιουσίας είναι καλύτερη και ο καιρός είναι καλύτερος για τους αγοραστές να βγουν έξω για να κοιτάξουν διάφορα σπίτια. Οπότε όλα αυτά συμβάλουν να πωλούνται πιο πολλά σπίτια και γενικά ακίνητα. Η άνοιξη είναι καλή για αυτούς που πωλούν ακίνητα».
Γνώση των αναγκών
Στην ερώτηση αν κάποιος αγοραστής αγοράζει αφού θα δει 2-3 σπίτια ή χρονοτριβεί, είπε, πως «ένας αγοραστής θα πρέπει να ξέρει τι ακριβώς ζητά. Στην κτηματομεσιτική γλώσσα λέγεται Needs and Wants. Δηλαδή πέρα από την τιμή είναι αυτά που χρειάζεται και αυτά που θέλει. Με άλλα λόγια, χρειάζεται 3 κρεβατοκάμαρες αλλά θέλει πισίνα. Χρειάζεται σπίτι με λίγα σκαλοπάτια αλλά θέλει κήπο.
»Πολλές φορές μερικά από αυτά που τους αρέσουν/θέλουν είναι ίδια με αυτά που χρειάζονται, όπως: Θέλει γκαράζ γιατί έχει ακριβό αυτοκίνητο και πρέπει να το προστατέψει. Με άλλα λόγια, όταν ο αγοραστής κάνει έναν κατάλογο με αυτά που ζητάει στην περιοχή που τον ενδιαφέρει δεν κοιτάζει όλα τα σπίτια αλλά αυτά που έχουν τις προδιαγραφές που τον ενδιαφέρουν οπότε μπορεί να δει λιγότερα σπίτια και να πάρει απόφαση γρήγορα γιατί όταν το σπίτι είναι καλό θα πωληθεί γρήγορα σε κάποιον άλλο οπότε εάν καθυστερήσει θα το χάσει. Δεν πρέπει να χρονοτριβεί γιατί όσο καθυστερεί τόσο ανεβαίνουν οι τιμές των σπιτιών».
Αναφορικά με το αν υπάρχουν πολλά σπίτια για πούλημα εν συγκρίσει με άλλα χρόνια και σε ποιες περιοχές, είπε «όχι, τα ακίνητα που είναι προς πώληση είναι λιγότερα από άλλες φορές και άλλα χρόνια οπότε δικαιολογείται το γεγονός της υψηλής τιμής».
Οταν τον ρωτήσαμε αν η εκλογή του κ. Τραμπ στην Προεδρία των Ηνωμένων Πολιτειών έχει βοηθήσει την Αγορά των Ακινήτων γενικότερα, ο κ. Καυκάς είπε ότι «αυτό δεν έχει φανεί ακόμα. Η Ομοσπονδιακή κυβέρνηση δεν έχει αλλάξει κάτι στην αγορά των ακινήτων. Οπως ήταν πέρυσι είναι και φέτος. Το γεγονός ότι ο τόκος είναι χαμηλός βοηθάει στην πώλησή ακινήτων. Στην κύρια κατοικία έχεις πολλά ευεργετήματα όπως αφαίρεση από τη φορολογική δήλωση, έξοδα του σπιτιού που είναι περισσότερα από αυτά που αφαιρείς από τα έσοδά σου όταν ενοικιάζεις».
Στην ερώτηση τι τιμές προσφέρουν οι σημερινοί αγοραστές εν συγκρίσει με την πραγματική τιμή που έχει ένα ακίνητο, απάντησε πως «είναι περιπτώσεις που προσφέρουν και 20.000-30.000 δολ. περισσότερα από την τιμή γιατί όταν υπάρχει ένα ακίνητο στο οποίο έχουν υποβληθεί 15 προσφορές το σπίτι θα το πάρει αυτός που έχει υποβάλει την καλύτερη. Προσέξτε, είπα καλύτερη και όχι μεγαλύτερη προσφορά που μπορεί να είναι το ίδιο ποσό αλλά που μπορεί να μην είναι το ίδιο.
»Τι εννοώ; Ενα παράδειγμα είναι ότι το σπίτι Α πωλείται για 450.000 δολ. και έχουν υποβληθεί διάφορες προσφορές. Για το παράδειγμά μας θα πούμε δύο προσφορές: Η πρώτη προσφορά είναι για 450.000 δολ. τοις μετρητοίς και χωρίς να γίνει έλεγχος (inspection) και να περάσει χαρτιά σε 10 ημέρες. Η δεύτερη προσφορά είναι 460.000 δολ. με inspection και δάνειο 90% με χρόνο να περάσουν χαρτιά σε 2 μήνες. Εδώ η πρώτη προσφορά είναι καλύτερη, αλλά όχι η μεγαλύτερη. Φυσικά υπάρχουν και άλλες περιπτώσεις, όπως για να πάρεις αυτό το σπίτι πρέπει να πωλήσεις το σπίτι που έχεις τώρα και άλλες. Οποιος θέλει να αγοράσει σπίτι σήμερα πρέπει να έχει ανοικτό μυαλό γιατί μπορεί να χάσει ευκαιρία για μερικές χιλιάδες δολάρια τα οποία θα εξοφληθούν σε 15-30 χρόνια».
Σχετικά με το αν και κατά πόσο είναι καλή ή όχι η επένδυση σήμερα σε ακίνητα και ιδιαίτερα σε εμπορικής φύσεως, καταστήματα, γραφεία κ.λπ., ο κ. Καυκάς τόνισε πως «έχει αποδειχθεί ότι η επένδυση σε ακίνητα είναι η καλύτερη επένδυση αρκεί να μπορείς να αντεπεξέλθεις σε κάποιες δύσκολες συγκυρίες όταν και όποτε παρουσιαστούν.
»Τα εμπορικά κτίρια είναι περισσότερο κερδοφόρα από τα κτίρια γραφείων. Σε πολλές περιπτώσεις τα εμπορικά κτίρια είναι απλησίαστα. Σήμερα πολλά από τα έξοδα ενός εμπορικού κτιρίου ή συγκρότημα κτιρίων τα έξοδα περνούν στους ενοικιαστές με τη μορφή τριπλ νετ (triple net) αυτά συνήθως είναι: φόροι κτιρίου, έξοδα συντήρησής κτιρίου και ασφάλεια κτιρίου. Εχει παρατηρηθεί ότι όταν η κτηματαγορά πηγαίνει προς τα κάτω πρώτα πλήττεται η αγορά των εμπορικών κτιρίων και μετά οι κατοικίες».
Πολύχρονη πείρα
Ο κ. Καυκάς έχει τη δική του εταιρεία, την Bill Kafkas Real Estate, μεγάλης εμβέλειας, όπως εξήγησε όταν τον ρωτήσαμε «τι ακτίνα καλύπτετε, τι είδη ακινήτων διαπραγματεύεστε;». Συνέχισε, λέγοντας: «Εχω την εμπειρία και τις γνώσεις 32 ετών στα κτηματομεσιτικά. Κάνω μάρκετινγκ σπιτιών, διαμερισμάτων και πολυκατοικιών αλλά και εμπορικών κτιρίων και επιχειρήσεων στη Μασαχουσέτη, ενώ έχω την ευκαιρία να πωλήσω ακίνητα σε όλη την Αμερική σε συνεργασία με άλλους κτηματομεσίτες.
»Είμαι αδειούχος Broker μέλος του MLS και συνεργάζομαι με πολλές εταιρείες όπως πολλές εταιρείες συνεργάζονται μαζί μου. Κάνουμε δωρεάν εκτίμηση σε σπίτια, διαμερίσματα και γενικά σε όλα τα ακίνητα και πολλών ειδών επιχειρήσεις. Η καλή επικοινωνία και συνεργασία φέρνουν αποτελέσματα. Μιλάμε Αγγλικά και Ελληνικά και έχουμε απ’ ευθείας επικοινωνία με τους πελάτες μας ενώ τους συναντάμε στο σπίτι τους ή την επιχείρησή τους. Μπορούν να επικοινωνούν μαζί μας στο τηλέφωνο 1-978-835-1455 ή με e-mail: billre98@aol.com».
Στη διάρκεια των 32 χρόνων συνεχούς απασχόλησης με την αγορά ακινήτων είχε την ευκαιρία να συνεργαστεί με χιλιάδες κόσμο, πωλητές, αγοραστές, ενοικιαστές, εκτιμητές, τράπεζες, δικηγόρους, κατασκευαστές κ.λπ.
Ο κ. Καυκάς έχει σπουδάσει Πολιτικές Επιστήμες και Οικονομολογία ενώ διετέλεσε και καθηγητής σε Αμερικανικό Λύκειο. Οταν τον ρωτήσαμε τι τον προσέλκυσε στον τομέα αγοραπωλησιών ακινήτων, απάντησε πως «μου αρέσει να συναντώ ανθρώπους και να συνεργάζομαι μαζί τους, να τους βοηθώ στην αγορά ή την πώληση. Από την άλλη μεριά, η αγορά και η πώληση είναι challenging και πρέπει να ενημερώνεσαι συνέχεια για τους νόμους και τις δυνατότητες».
Στην ερώτηση αν οι ομογενείς τον προτιμούν, είπε «αρκετοί ομογενείς με προτιμούν, κάποιοι άλλοι όχι. Αλλοι έρχονται να τους βοηθήσω με τις γνώσεις μου στα κτηματομεσιτικά και μετά με ξεχνούν».
Αναφορικά με το πού κινούνται οι τράπεζες σήμερα, αν δίνουν δάνεια, αν είναι φειδωλές και πού κυμαίνεται ο τόκος, είπε: «Οπως είπα προηγουμένως, πρέπει να είμαστε ενημερωμένοι με τους νόμους που αλλάζουν από πόλη σε πόλη και επίσης πρέπει να έχουμε πλήρη ενημέρωση για τα δάνεια και τις ευκαιρίες. Υπάρχουν πολλά προγράμματα για αυτούς που αγοράζουν κατοικία για πρώτη φορά. Μία αλλαγή που έγινε πέρυσι από την Ομοσπονδιακή κυβέρνηση στο τραπεζικό σύστημα είχε μεγάλη επίδραση στο κλείσιμο των δανείων.
»Η Τράπεζα έπρεπε να στείλει στον αγοραστή τρεις ημέρες πριν περάσει χαρτιά τον τόκο και πόσο θα πληρώνει τον μήνα. Αυτό άλλαξε και η Τράπεζα πρέπει να στέλνει τα στοιχεία 10 ημέρες πριν περάσουν χαρτιά οπότε μεσολαβεί πολύ χρόνος από την ώρα που θα εγκριθεί ένα δάνειο μέχρι την ώρα που θα περάσουν χαρτιά. Στο διάστημα αυτό πολλά μπορούν να συμβούν. Από την άλλη μεριά, οι τράπεζες πρέπει να ενεργούν βάσει νόμων και προδιαγραφών και κάθε χαρτί -ντοκουμέντο πρέπει να είναι στο φάκελο του αγοραστή».
Ο τόκος κυμαίνεται βάσει πολλών στοιχείων και το credit του αγοραστή. Αυτή τη στιγμή είναι γύρω στο 4% για τριάντα χρόνια με ελάχιστη προκαταβολή (minimum down payment) 3% – 5%. Υπάρχουν όμως προγράμματα με 1,5% προκαταβολή -down payment-. Είναι πολλά τα στοιχεία που λαμβάνονται υπ’ όψη».
«Ποιες θα ήταν μερικές συμβουλές που θα δίνατε σε κάποιον αγοραστή ή ιδιοκτήτη ακινήτου, γύρω από την Αγορά ακινήτων σήμερα;» τον ρωτήσαμε. Ο κ. Καυκάς τόνισε πως «ο πωλητής πρέπει να είναι ενήμερος για το κάθε τι πριν βγάλει το ακίνητο στην αγορά και ο αγοραστής να είναι ενήμερος πριν δώσει προκαταβολή. Εμείς δίνουμε δωρεάν πολύτιμες πληροφορίες οι οποίες έχουν μεγάλη σημασία. Μπορούμε να γλυτώσουμε χρόνο και χρήματα από τους πελάτες μας. Η ιδιοκτησία ακινήτων είναι καλή επένδυση (investment), όμως υπάρχει ένας κύκλος αγοράς και πώλησης, ένας κύκλος που μπορεί να είναι 5-7 χρόνια.
»Ο προηγούμενος κύκλος και για όσους αγόρασαν περιουσίες ήταν το 2003-2007. Εδώ υπάρχει ακόμα πρόβλημα γιατί οι περιουσίες τους δεν έχουν φτάσει στις τιμές και αξία αυτής της χρονικής περιόδου. Οσοι αγόρασαν πριν το 2003 και μετά το 2008 βρίσκονται στην πολύ καλή θέση να κερδίσουν χρήματα εάν πωλήσουν τώρα. Ο σημερινός κύκλος της ανερχόμενης αξίας των ακινήτων δεν έχει φτάσει στην κορυφή. Είναι θέμα χρόνου. Οποιος αγοράζει φτηνά και πουλάει στην κορυφή βγάζει πολλά χρήματα, όταν όμως αγοράζεις στη κορυφή και όταν οι τιμές είναι υψηλές τα πράγματα δεν είναι ευχάριστα. Αυτά να λάβουν υπ’ όψη τους».
Για πληροφορίες και πώληση ή αγορά ακινήτου στη Βοστώνη και στη Νέα Αγγλία λοιπόν ο κ. Βασίλης Καυκάς της «Bill Kafkas Real Estate» με τηλεφωνικό αριθμό 978-835-1455 είναι στη διάθεση όλων.
Πηγή: ΕΘΝΙΚΟΣ ΚΗΡΥΞ
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου